Wat zijn de belastingregels bij het verkopen van een geërfd huis?

Wanneer je een huis erft, bijvoorbeeld van je ouders of partner, komt er veel op je af. Je hebt te maken met rouw, maar er moet ook veel geregeld worden. Je moet beslissen wat je met de woning wilt doen en mogelijk erfbelasting betalen. Op deze pagina lees je alles wat je moet weten over het erven van een woning.

Hoe bepaal je de waarde van geërfde goederen?

Een erfenis bestaat vaak niet alleen uit geld, maar ook uit bezittingen zoals inboedel of een woning. Het bepalen van de waarde van een nalatenschap is daardoor niet altijd eenvoudig. De waarde van de goederen wordt vastgesteld op het bedrag dat ze zouden hebben opgebracht als ze op de dag van overlijden aan de hoogste bieder waren verkocht.

De totale waarde van de erfenis wordt bepaald door de waarde van de bezittingen min de schulden. Het bedrag dat overblijft, wordt de netto verkrijging genoemd.

Moet je erfbelasting betalen over een geërfd huis?

Een woning maakt vaak deel uit van een nalatenschap, en daarover kan erfbelasting verschuldigd zijn. Hoeveel belasting je betaalt, hangt af van verschillende factoren: wie de woning erft, de waarde van de woning en de hoogte van een eventuele hypotheekschuld.

Partners hebben meestal een ruime vrijstelling, terwijl die voor kinderen aanzienlijk lager ligt. Bij het erven van een huis met een aflossingsvrije hypotheek is de overwaarde vaak lager dan bij een woning waar al op de hypotheek is afgelost. Omdat de erfbelasting per situatie verschilt, is het belangrijk om deskundig advies in te winnen.

Hoe kun je erfbelasting op de overwaarde van een huis beperken?

Bij het erven van een huis wil je de erfbelasting zo laag mogelijk houden. Dit kun je doen door vooraf een goed testament op te stellen. Hierin kun je bijvoorbeeld vastleggen dat het vermogen naar de langstlevende partner gaat, wat vaak gunstiger is voor de erfbelasting.

Een andere optie is het doen van papieren schenkingen aan kinderen. Zo kun je de overwaarde van de woning geleidelijk overdragen. Door elk jaar gebruik te maken van de maximale schenkingsvrijstelling, via een schenking op papier bij de notaris, kun je de erfbelasting in de toekomst aanzienlijk verlagen.

Erfenis gebruiken om je hypotheek af te lossen

Het is mogelijk om een ontvangen erfenis te gebruiken om je hypotheek te verlagen. Houd er echter rekening mee dat je alleen het bedrag kunt gebruiken dat overblijft na het betalen van erfbelasting. Daarnaast kan er een limiet zijn aan het bedrag dat je jaarlijks boetevrij mag aflossen op je hypotheek. Helaas zijn er geen specifieke belastingvrijstellingen voor het aflossen van je hypotheek met een erfenis.

Samenlevingsvorm en erfbelasting

De manier waarop je hebt samengewoond, speelt een grote rol bij de verdeling van een nalatenschap:

Alleenstaand: het volledige vermogen is privé.
Ongehuwd samenwonen: eveneens volledig privévermogen.
Gehuwd in gemeenschap van goederen: de nalatenschap omvat de helft van het totale vermogen.
Huwelijkse voorwaarden: de verdeling hangt af van de gemaakte afspraken in de voorwaarden.

Vrijstelling erfbelasting

De Belastingdienst heft erfbelasting over een erfenis, maar een deel daarvan is vrijgesteld van belasting. De hoogte van de vrijstelling hangt af van jouw relatie met de overledene. Voor de langstlevende partner is de vrijstelling doorgaans het grootst.

Nederland kent een dubbele progressieve belastingheffing bij erfenissen. Het bedrag dat je uiteindelijk betaalt, wordt bepaald door de waarde van de erfenis én je verwantschap met de erflater. Deze verwantschap bepaalt in welke tariefgroep je valt:

Tariefgroep 1: Partner en kinderen.
Tariefgroep 1a: Kleinkinderen.
Tariefgroep 2: Alle anderen.

Vrijstellingsbedragen 2025

Bij een erfenis is het eerste deel vrijgesteld van belasting. Hieronder vind je de vrijstellingsbedragen per relatie tot de overledene:

Partner → € 804.698
Kinderen en kleinkinderen → € 25.490
Zieke en gehandicapte kinderen → € 76.453
Ouders → € 60.359
Anderen → € 2.690

Tarieven erfbelasting 2025

De hoogte van de erfbelasting is afhankelijk van de relatie tot de overledene en het te erven bedrag. Hieronder staan de tarieven per tariefgroep:

Deel van de erfenis (2025) tot € 154.197

Tariefgroep 1 (partner en kinderen) → 10%
Tariefgroep 1a (kleinkinderen) → 18%
Tariefgroep 2 (anderen) → 30%

Deel van de erfenis (2025) € 154.197 en hoger

Tariefgroep 1 (partner en kinderen) → 20%
Tariefgroep 1a (kleinkinderen) → 36%
Tariefgroep 2 (anderen) → 40%

Erfbelasting berekenen

Je erft in 2025 een huis van je ouders met een WOZ-waarde van € 450.000. Hieronder zie je hoe de erfbelasting wordt berekend uitgaand van een volledig afbetaald huis:

Omschrijving Berekening Bedrag

WOZ-waarde huis → € 450.000
Vrijstelling → € 25.490
Waarde belastbaar vermogen → (€ 450.000 - € 25.490 =) € 424.510
Belasting tot € 154.197 → 10% (€ 154.197 x 10%) = € 15.419
Belasting vanaf € 154.197 → 20% (€ 424.510 - € 154.197 = € 270.313 x 20%) = € 54.062
Totaal te betalen belasting (€ 15.419 + € 54.062 =) € 69.481

Je betaalt in totaal € 69.481 erfbelasting over de woning.

Erfwoning verkopen

Wil je jouw erfwoning verkopen, maar weet je niet waar je moet beginnen? Bij Zoons Vastgoed maken we het proces eenvoudig en probleemloos. Of je nu snel wilt verkopen om financiële zorgen te voorkomen, of liever alles soepel en zonder stress wilt regelen, wij staan voor je klaar. Met onze ervaring en expertise zorgen we ervoor dat jouw erfwoning snel en tegen een passende prijs wordt verkocht, zonder dat jij je zorgen hoeft te maken over ingewikkelde regelingen of tijdrovende processen. Zo kun jij je focussen op wat écht belangrijk is.